20 октября 2005
3410

Коллегия Минмособлстроя - 2005 год близится к завершению

В Химкинском баскетбольном центре "Новатор", введенном недавно в эксплуатацию в рамках областной губернаторской программы по строительству спортивных объектов в Московской области, состоялось расширенное заседание коллегии Минмособлстроя с участием заместителей глав городов и районов Подмосковья.
Участники заседания воочию увидели очередной уникальный объект спорта в Московской области, построенный по последнему слову техники с применением самых совершенных материалов и передовой архитектурной мысли, вмещающий на своих трибунах 3500 зрителей.
Открыл и вел заседание заместитель председателя областного правительства А.В. Горностаев.
Гостей приветствовал глава Химкинского района В.В. Стрельченко. Он проинформировал о сегодняшних днях района, его достижениях, что удалось сделать ему, молодому, недавно избранному главе за истекший небольшой период, коснулся он и нерешенных проблем. Без сомнения достижением района можно назвать лучший, по мнению специалистов, в стране этот баскетбольный центр, в котором проходило наше совещание.
Безусловно также достижением будет ведущееся строительство современного крупного микрорайона на 30 тысяч жителей.
Химки - один из красивых, благоустроенных городов Подмосковья, он славится своими крупными торговыми комплексами - Гранд, Лига, Мега, Ашан, где можно приобрести не только товары и услуги, но и с пользой для себя отдохнуть.
В ближайшее время здесь войдет в строй действующих долгожданная развязка с устройством моста, что позволит разрешить имеющуюся транспортную проблему. Инвестор - МЕГА. Есть в городе и проблема обманутых инвесторами вкладчиков жилья. Руководство района озабочено этим, ищет пути разрешения кризиса.
Председательствующий предоставляет слово министру строительства Е.В. Серегину. Его доклад посвящен итогам работы строительного комплекса Московской области за 9 месяцев 2005 года и задачам по его достойному завершению.
И по годичному прогнозу, и по факту за 9 месяцев в основной капитал вложение инвестиций по всем источникам финансирования идет с изрядным опережением. Вложено с начала года уже около ста миллиардов рублей. Объем подрядных работ достиг 60 миллиардов. Положительная динамика цифр - фактор безусловно отрадный.
К этому надо еще добавить устойчивую работу в целом предприятий промстройматериалов и стройиндустрии. В строю ряд новых предприятий и ввод дополнительных мощностей на действующих.
Население получает новые объекты спорта, социальной сферы, сервиса. К сданным спортивным комплексам прибавляются все новые и новые объекты, к концу года их число, начиная с 2002 года, достигнет 26.
В стратегии развития стройкомплекса приоритетное место занимают разработка Генплана Московской области на период до 2020 года и целевая программа до 2010 года "Жилище, инженерная и социальная инфраструктура Московской области".
Строительство жилья и объектов "соцкультбыта" на основе генеральных планов развития городов и районов в деятельности министерства и местных муниципальных образований занимает центральное место. Именно по этому вопросу в министерстве проходила серия заседаний координационного совета, на котором был рассмотрен ход реализации этой программы в 2005 году. Прогнозируется сдача в эксплуатацию 5,1-5,2 миллиона квадратных метров жилья. Этот рубеж безусловно будет взят. Планомерно претворяют в жизнь свои прогнозные показатели Мытищинский, Одинцовский, Красногорский, Пушкинский, Ногинский и многие другие районы и города. Вместе с тем, некоторые муниципальные образования проявляют себя неритмичной сдачей жилья, работают в авральном режиме. Говорилось и о том, что больше внимания надо уделять федеральным структурам, строящим на территории Московской области жилье.
Министр коснулся проблемы обманутых вкладчиков. В различные инстанции идет поток писем, жалоб и обращений граждан, в ряде городов устраиваются митинги. В центре внимания общественности, СМИ такие невыполнившие в соответствии с договорами свои обязательства строительные компании, как "Стройметресурс", "Стройиндустрия", "Социальная инициатива" и некоторые другие.
Кто виноват в создавшейся ситуации? В первую очередь - строительные компании. У них договора с муниципальными образованиями. Стало быть, последние тоже не должны оставаться в стороне от людских бед. Однако до сего дня удары берет на себя в основном Минмособлстрой - его представители ходят на митинги, ведут прием вкладчиков, разбираются с инвесторами.
Муниципальным образованиям необходимо разобраться со своими инвесторами, решать судьбы злополучных строек, принимать меры. Или заставить инвестора достроить дом или на условиях тендера передать стройку другому инвестору. Разумеется, область будет всячески содействовать в этом территориям.
Надо сказать по тем 5,7 млн. м2, введенным в прошлом году, жалоб от вкладчиков нет. Жалобы появились или по еще не начатым или замороженным домам. Инвесторы не выполняют свои обязательства перед дольщиками. Люди жалуются на затягивание сроков строительства, увеличение стоимости квартир по отношению к первоначальной, двойную продажу квартир и т.д. Прокуратуре и судам видимо работы прибавится. Вина инвесторов, независимо от причин - объективных или субъективных в случившемся есть, но наряду с этим хочется отметить, что и сами граждане небезгрешны в своем выборе. Финансовые "пирамиды" 90-х годов многих ничему не научили. Тем не менее они достойны сочувствия, помощи.
Свою обеспокоенность авралом в жилищном строительстве выразил и руководитель Главгосархстройнадзора Московской области Н.В. Чернов.
Ложкой дегтя в стабильной работе областного стройкомплекса он назвал срывы компаниями своих обязательств перед соинвесторами, подвигнувшими людей "клюнуть на халяву".
По его словам, недоумение вызывает тот факт, когда на территориях городов и районов вместо традиционных, испытанных временем подрядчиков заказы получают организации со стороны, проще говоря, "чужаки".
Н.В. Чернов, как и выступивший за ним директор ГУ "Мособлгосэкспертиза" И.Е. Горячев затронули вопрос качества проектно-сметной документации, строительства. Выдача разрешительной документации, процедура выдачи экспертиз, контроль и охрана на объектах должны осуществляться в рамках закона. Заместители глав должны уделять пристальное внимание этим вопросам.
Далее А.В. Горностаев попросил отчитаться некоторых заместителей глав о причинах отставания и неритмичного строительства жилья. Практически все заместители глав - городов Жуковского, Троицка, Реутова, Железнодорожного, районов Истринского, Клинского, Наро-Фоминского, Шаховского заверили о том, что прогнозные показатели в целом по году будут выполнены.
Сомнения вызывают Можайский, Каширский районы, город Щербинка, где по ряду домов в качестве застройщиков выступают организации, не выполняющие свои договорные обязательства перед вкладчиками.
Вопросу о положении дел с обманутыми вкладчиками посвятил свое выступление заместитель министра строительства П.С. Перепелица. На этом выступлении остановимся подробнее ввиду актуальности темы:
- С января по настоящее время обозначился резкий рост числа обращений граждан (вкладчиков), выступающих в качестве участников строительства жилья в связи с обнаружившимися проблемами при финансировании, строительстве и оформлении в собственность оплаченных ими жилых помещений.
Объективным толчком для этого процесса послужило принятие федерального закона от 30.12.2004 No 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который фактически открыл новую эру в долевом строительстве под знаком всеобъемлющей защиты прав участников долевого строительства.
В сравнении с новым нормативным порядком долевого участия в строительстве многие граждане в одночасье обнаружили себя фактически бесправными участниками инвестиционно-строительной деятельности, целиком и полностью зависящими от добросовестности и порядочности застройщиков. Естественно, они не хотят признавать, что такие хорошие правовые нормы на них не распространяются только потому, что власть вовремя не позаботилась об их принятии. Именно из-за этого возникли требования к власти - защитить и гарантировать их договорные права, которые переросли в обвинения власти в сговоре с недобросовестными застройщиками и массовые протестные выступления (митинги, манифестации, голодовки).
Необходимо признать, что в результате рассмотрения подобных обращений выявлено значительное число проблемных объектов, строительство которых либо не начато, либо фактически прекращено, несмотря на активную деятельность по привлечению средств населения, и поэтому действия ряда инвесторов-застройщиков, недобросовестность которых, по мнению граждан, очевидна, требуют надлежащей юридической квалификации со стороны правоохранительных органов.
Наибольший общественный резонанс вызван недостатками в деятельности следующих инвестиционно-строительных компаний:
ЗАО "Стройметресурс" (ген. директор Тихонов А.А.) - 30 объектов на территории 9 муниципальных образований Московской области;
ООО "Принт-Капитал" (президент ХК Дамиров Н.Ю.) - жилой комплекс "Звезда России" в Химкинском районе;
ООО "Компания Стройиндустрия" (генеральный директор Зимин А.В.) - жилой комплекс в Долгопрудном;
КТ "Социальная инициатива и компания" (президент Карасев Н.Ф.) - 25 объектов на территории 15 муниципальных образований Московской области.
В отношении этих компаний и объектов и ранее поступали обращения граждан, но отсутствие надлежащего внимания к этим сигналам и непринятие действенных мер в дальнейшем привели к целому шквалу обращений обманувшихся в своих ожиданиях граждан. Вместе с тем о затруднениях ЗАО "Стройметресурс" стало известно еще летом прошлого года, а о порочности методов работы КТ "Социальная инициатива и компания" неоднократно говорилось на подобных совещаниях.
Администрация Щелковского района, к примеру, грамотно использовала информацию о проблемности ЗАО "Стройметресурс" и сумела вовремя произвести замену инвестора по закрепленным за ним объектам. В частности, с ЗАО "Стройметресурс" был расторгнут контракт на застройку мкр. Гагаринский в г. Щелково, и по данному объекту заключен контракт с новым инвестором - ООО "СК Стройинвест".
А администрация города Электрогорска, напротив, зашла настолько далеко в поддержке КТ "Социальная инициатива и компания", что обязалась предоставить муниципальные гарантии по обязательствам этой компании по предлагаемым инвестиционным контрактам.
В целом выявляется достаточно безрадостная картина, свидетельствующая, что администрации муниципальных образований, подписывая совместную оферту в адрес Минмособлстроя с предложением заключить инвестиционный контракт, не проводят необходимой проверки ни благонадежности инвестора-застройщика, ни финансовой и организационной устойчивости предлагаемого ими инвестиционного проекта.
Большинство проблемных объектов является результатом недоработок прежде всего со стороны администраций муниципальных образований при выборе титульных инвесторов и предоставлении им прав застройщиков на территории соответствующего муниципального образования. И именно эти недоработки не позволяют администрациям занять четкую принципиальную позицию в отношениях с недобросовестным инвестором-застройщиком.
В связи с тем, что протестные выступления граждан-участников долевого строительства, отразили возникновение кризисной ситуации в целом по Московской области, вице-губернатором Московской области А.Б. Пантелеевым проведен ряд совещаний по вопросам предупреждения нарушений инвесторами-застройщиками инвестиционных контрактов, сроков строительства жилья и прав частных соинвесторов жилищного строительства. По результатам совещания от 22.09.2005 года принято постановление Правительства Московской области от 29.09.2005 No 690/39 "О неотложных мерах по обеспечению прав соинвесторов при реализации инвестиционных проектов по строительству жилья на территории Московской области", которым предложено главам администраций муниципальных образований провести ревизию проблемных объектов и принять меры по обеспечению завершения их строительства с заменой, в необходимых случаях, недобросовестных инвесторов-застройщиков благонадежными инвестиционно-строительными компаниями.
В результате проведенной работы на сегодняшний момент времени выявлено более 60 проблемных объектов. Все проблемные объекты, условно можно разделить на следующие группы:
1. Объекты, практически завершенные строительством, по которым имеются разногласия между администрацией и застройщиком (имеет место в Одинцовском, Химкинском районах, г. Королеве и др.).
2. Объекты с так называемыми "двойными продажами квартир", где действия отдельных участников строительства имеют признаки мошенничества, т.е. должны расследоваться в рамках уголовного судопроизводства (имеет место в городах Троицк, Подольск, Химки и др.).
3. Объекты, по которым допущены экономические просчеты (заниженная расчетная цена 1 кв. метра жилья) и соответственно - необоснованно заявленный объем инвестиций, существенные задержки на этапе подготовки исходно-разрешительной документации, привлечение к участию в реализации проекта ненадежных либо недобросовестных партнеров, соинвесторов, подрядчиков, повлекшие существенное удорожание проекта (Пушкинский район).
4. Отдельную группу составляют объекты ЗАО "Стройметресурс", строительство которых прекращено, по заявлению его руководства, в результате некоего банковского кризиса, который действительно имел место в отношении отдельных коммерческих банков и кредитных организаций, у которых Центробанком РФ были отозваны банковские лицензии. Сложившаяся ситуация усугубляется тем, что ЗАО "Стройметресурс", заложив практически все квартиры в строящихся домах, практиковал заключение договоров соинвестирования с третьими лицами до полного завершения расчетов с кредитными организациями и снятия обременения залогом квартир, уступаемых по договорам соинвестирования.
5. Особая группа проблемных объектов - результат деятельности, а порою бездеятельности КТ "Социальная инициатива". Еще в прошлом году в официальном журнале Госстроя РФ "Строительство" был опубликован анализ финансово-строительных пирамид, создаваемых отдельными компаниями (среди конкретно поименованных названо КТ "Социальная инициатива") и прогноз их скорого обрушения.
Действительно КТ "Социальная инициатива" под привлекательными социально-политическими лозунгами и соблазняя возможностью приобрести жилье по ценам ниже рыночных вовлекло тысячи неискушенных в правовых тонкостях граждан в участники предпринимательской деятельности коммандитного товарищества без права участия в управлении делами товарищества и права оспаривать его действия. Это позволяет компании при любом неблагоприятном для себя изменении конъюнктуры уйти с любого объекта, пожертвовав вкладами своих юридически бесправных вкладчиков.
К сожалению, такая схема вполне легитимна, поскольку определена спецификой организационно-правовой формы коммандитного товарищества (товарищества на вере). Воспрепятствовать такому "легитимному обману граждан" можно только не допуская такие компании на местные инвестиционно-строительные рынки, что главным образом зависит от позиции администрации муниципального образования.
6. Отдельную группу проблемных объектов составляют объекты, по которым администрация в одностороннем порядке отказывается от прежних договоренностей, определенных при заключении инвестиционных контрактов, и, используя свой административный ресурс, препятствует дальнейшей деятельности инвестора по выполнению принятых обязательств по контракту (такие случаи отмечены в г. Железнодорожном, Пушкинском районе и др.).
В отношении администрации пос. Красково инвесторы вынуждены требовать исполнения ее обязательств по контракту в судебном порядке.
Указанные факты, свидетельствуют, что ряд администраций муниципальных образований не наладил необходимое взаимодействие с инвесторами-застройщиками и конструктивный диалог для обеспечения оперативного решения проблемных вопросов, не обеспечил надлежащий контроль за реализацией проекта и соблюдением прав участников долевого строительства.
Далее П.С. Перепелица остановился на вопросе организации работы в условиях нового градостроительного, земельного и жилищного законодательства.
- Прошу обратить внимание, что губернатор Московской области и Правительство Московской области ждут от нас реальных действий по исправлению ситуации в рамках мер, предусмотренных постановлением правительства Московской области от 29.09.2005 No 690/39 "О неотложных мерах по обеспечению прав соинвесторов при реализации инвестиционных проектов по строительству жилья на территории Московской области". Среди этих мер главам администраций муниципальных образований предложено заключить с Минмособлстроем соглашения о совместной деятельности в сфере организации жилищного строительства.
Такое взаимодействие должно обеспечить выполнение поставленной Президентом Российской Федерации В.В. Путиным задачи увеличить к 2007 г. объем вводимого жилья на треть к уровню прошлого года. По мнению Минмособлстроя, выполнение этой задачи должно осуществляться в рамках программы Правительства Московской области.
К реализации программы, по нашему мнению, должны привлекаться только аккредитованные инвестиционно-строительные компании на условиях инвестиционных контрактов, предусмотренных постановлением Правительства Московской области от 28.08.2001 No 270/28. Подготовка земельных участков под жилищное строительство и проведение аукционов должны осуществляться также в рамках мероприятий программы по согласованным планам-графикам. Для обеспечения единства экономического пространства Московской области в сфере градостроительной деятельности должна быть обеспечена согласованность градостроительных регламентов, устанавливаемых муниципальными образованиями. Минмособлстрой готов рассмотреть и принять любые конструктивные предложения муниципальных образований для решения обозначенных задач.
Новое законодательство существенно изменяет условия работы инвесторов-застройщиков. В частности, реализовать свое право на привлечение участников долевого строительства Застройщик-Инвестор может только после обеспечения следующих условий:
- получение в установленном порядке разрешения на строительство,
- опубликование и (или) размещение проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом,
- осуществление государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
На заседании было заслушано выступление заместителя начальника Управления Госпожнадзора Главного управления МЧС России по Московской области И.А. Чернышова. На объектах должна соблюдаться пожаробезопасность, пожарные предприятия должны технически развиваться, иметь технику спасения людей - все эти вопросы были отражены в его докладе. Он призвал муниципальные образования действенным образом исполнять свои административные функции по обеспечению пожаробезопасности.
Позорным явлением на объектах назвал травматизм председатель Московского обкома профсоюза В.П. Тушканов. Он призвал, чтобы города и районы, их строительные комплексы активно участвовали в смотре-конкурсе стройплощадок и бытовых городков. Руководитель областного комитета профсоюза подчеркнул, что при рассмотрении кандидатур на награждение будут учитываться вопросы соблюдения техники безопасности и правил охраны труда.
В заключение на заседании выступил А.В. Горностаев.
На заседании были вручены награды. Благодарности министра строительства и Почетной грамоты правительства Московской области удостоился заместитель главы Дмитровского района В.С. Гусаров.
Участники заседания побывали в Шереметьево-3, на третьем строящемся международном терминале с годовым пассажиропотоком 9 миллионов пассажиров.

www.nasledie.ru
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован